推进低效工业用地再开发
推动湖里老工业区焕发新的活力
重塑制造业发展新动能、新优势
今天上午，湖里区举行低效工业用地再开发工作领导小组办公室揭牌仪式暨湖里区低效工业用地再开发工作情况新闻发布会。区委书记吴新奎，区委副书记、区政府区长黄颖，区委副书记陈锡彬，区委常委、区政府常务副区长戴乐生，区政府副区长焦杨出席活动。
发布会上，区委常委、区政府常务副区长戴乐生介绍了湖里区低效工业用地再开发工作情况。区委副书记陈锡彬，市资源规划局直属分局局长李由，区发改局局长邱巍现场回答记者提问。
2023年以来，湖里区先行先试，以市级出台《厦门市低效工业用地再开发试点工作方案》为契机，在全市率先启动以湖里老工业区为主的低效工业用地再开发研究梳理工作，制定《湖里区低效工业用地再开发方案》（以下简称《方案》）。《方案》主要包括明确低效工业用地再开发范围、低效工业用地认定、再开发模式以及产业方向等。
再开发范围及低效认定标准
《方案》将再开发范围确定为“1+1”区域，即湖里西部老工业区2.5平方公里区域和湖里辖区内其他被认定为低效工业用地的项目。同时配套出台《湖里区低效工业用地认定办法》，对什么情况属于低效工业用地及低效工业用地的具体评估标准和认定程序也进行了明确。
再开发模式
主要采取企业主导和政府主导两种再开发模式。企业主导模式主要是针对土地使用权期限尚未届满的低效用地，企业可以采取新建、改扩建、拆除重建等方式再开发，企业可以选择自行改造或引入市场主体合作改造；政府主导模式主要是针对土地使用期届满或企业自身开发能力不足放弃再开发机会的情况，通过征收或协议收储将土地收回再出让的方式进行再开发。
产业发展的重点方向及定位
以全市“4+4+6”现代化产业体系为指导，基于现有产业基础和优势，湖里区低效工业用地再开发的主要产业发展方向和定位为：电子信息、机械装备、科技服务业以及文旅创意4大类产业体系。此外，还支持现有存量优势产业的智改数转，不断提升产业能级。
服务保障机制
为进一步加快推进低效工业用地再开发工作，湖里区强化顶层设计，突出组织领导，成立了由区委区政府主要领导担任组长的低效工业用地再开发工作领导小组，同时组建工作专班在老工业区内的厦门天地智慧交通产业园15号楼二楼驻点办公。此外，初步建立了一套高效的服务配套保障机制。首先，一个窗口进行受理服务，落实从收件受理到项目最终落地的“一条龙服务”；提供一对一帮扶，帮助企业分析并合理选择再开发的路径模式；精准制定再开发方案，可以免费帮助企业拿出量身定做的再开发方案。
答记者问
问
湖里区低效工业用地再开发对于推动新质生产力发展具有重要意义，请问再开发工作希望达到什么样的目标？
答
低效工业用地的再开发既是激发和释放产业发展新空间新动能的关键之举，也是优化城市布局，提升品质和颜值的重要之策，将进一步释放土地潜力，赋能可持续发展。具体来说，我们的目标主要体现在“两个发展”和“三个提高”。
“两个发展”指的是再开发工作将有效助力产业发展和城市发展。在助力产业发展方面，我们将围绕制造业高附加值和创新孵化环节，聚焦电子信息、机械装备、科技服务、文旅创意4类产业体系以及传统优势行业的数转智改，加快形成新质生产力，增强发展新动能。我们希望通过盘活低效工业用地，利用中心城区的优质公共配套服务和良好的区位优势，带动先进制造业、生产性服务业的回归和高品质人群的再聚集，重现湖里老工业区昔日辉煌，并与周边、岛外产业功能区协同联动和错位发展，形成共赢的局面。在助力城市发展方面，低效工业用地的存在既造成土地资源浪费，也影响了城市整体功能性和宜居性。在土地资源紧约束和环境保护严要求的时代背景下，实施低效工业用地再开发是落实城市更新行动，推进美丽宜居城市建设的重要举措，这是顺应城市发展规律的必然要求，也是推动经济高质量发展的现实需要。在再开发的过程中，我们聚焦高质量发展和高品质生活两个重点，通过统一的规划，充分挖掘存量土地的潜力，完善城市功能，改善城市环境，提升城市综合承载力，补齐基础设施短板，推动公共空间优化，最终实现让城市更美丽、更宜居的目标。
“三个提高”指的是再开发工作将有效提高土地利用率、提高土地产出率、提高城市形象。在提高土地利用率方面，目前，老工业区范围内工业用地容积率多在2.0以下，从湖里中心城区的定位和岛内土地空间资源利用来说，还是有较大的提升空间，提高工业用地容积率，加快推动“工业上楼”，有利于促进产业集聚式、集群式发展，提高土地利用的整体效益。在提高土地产出率方面，我们通过再开发提高工业用地容积率、增加空间和相关配套供给；同时，加大招商力度，形成目标企业清单，大力培育和招引研发型制造和服务型制造及“研发+总部+委外制造”等新模式、新业态的企业，实现产业转型升级和业态提升。此外，不断挖掘存量企业潜力，通过优化商业模式、拓展应用场景等措施，引导和推动低效企业进行数字化、智能化转型、增资扩产，大幅提高土地产出率。在提高城市形象方面，通过低效工业用地再开发，制定详细的再开发规划，完善老工业区内生产、生活、生态配套，优化城市功能空间布局，形成功能完备的现代化产业园区，实现生产、生活、生态“三生融合”，吸引更多的优质企业投资和开发，进一步增加城市的吸引力和竞争力，稳步实现湖里区建设“两高两化”中心城区的目标。
问
企业是再开发的主体，我们有哪些好的激励政策来调动他们的再开发的积极性，能不能详细地介绍一下？
答
湖里区低效工业用地再开发有两种主要模式，一个是企业主导再开发，一个是政府主导再开发。不管是哪种模式，最关键的还是企业要有再开发的意愿和积极性。我这里归纳了一下，主要有三大方面的激励措施。
第一，是土地年限延期方面。一是我们支持企业申请延长土地使用权期限，累计最长不超过50年，也就是说原来土地使用年限不足50年的，企业通过再开发可以申请土地年限延期到50年。二是土地使用权期限即将届满的，在权属清晰、补偿到位的基础上，我们可以通过“带建筑现状出让”的方式来延长工业用地使用期限，重新确定再出让土地使用年限50年。这也是湖里区的一项创新的探索，也就是说企业可以保留现有建筑、保持部分生产经营的情况下，实施土地收储后重新核定规划条件再出让，重新确定土地使用年限。这样可以大大节省征拆及土地收储的时间和资金成本。
第二，是空间扩容方面。一是支持连片开发。对改造规模在3公顷以上项目的行政办公、生活服务等配套设施，是可以跨地块统筹考虑相关配建指标的，这就给了企业更大的灵活空间。二是鼓励“工业上楼”。支持集生产、办公、研发、设计为一体的新型工业模式。允许改造建设这种包含设计、研发等用途的新型产业用房。其中，项目改造后如果仍然保持纯工业用途项目，增容部分不计收地价。这个政策也就是鼓励大家通过再开发可以把建筑物拔高，把办公、设计、研发等功能一起考虑进来。三是允许配建行政办公及生活配套设施。改造项目内允许配建的行政办公及生活配套服务设施，最高不超过30%。配套部分可以用于建设宿舍公寓，优先满足入驻企业员工租住需求；同时，还允许建设不超过项目计容总建筑面积5%且不大于7000平方米的小型商业，这种小型商业既可以满足员工需求也可以辐射周边。四是鼓励地下空间开发。改造新增地下停车空间建筑面积不再增补土地出让金。五是允许增容。在不改变土地工业用途的情况下，可以增加用地容积率，不再增收土地价款，免收城市基础设施配套费。
第三方面是允许分割。主要是支持工业物业分割转让。根据生产经营实际需要，确需分割转让工业物业的，按程序报批后，可以幢或层为基本单元进行分割转让，最小分割单元建筑面积不低于2000平方米，自持比例不能低于40%。
以上相关政策将通过“湖里头条”微信公众号、湖里区政府网站以及“亲清一家人”企业服务平台对外公布，后期我们也会通过“惠企直播间”等线上、线下平台进行政策解读，也请大家及时关注。
问
请问资源规划部门在推动湖里区低效工业用地再开发过程中出台了哪些举措，有哪些亮点？
答
为推动湖里工业片区特别是老工业区的深度转型升级，市资源规划部门以湖里2.5平方公里老工业区为例进行深入调研，针对企业主导、政府主导两种模式，配合湖里区政府出台了一系列改革措施，主要体现在规划编制和土地政策两个层面。我主要介绍一下规划编制层面的创新做法。
从特区成立之初编制的《厦门特区生活居住总体规划》，到之后多版“城市总体规划”“详细规划”，均把湖里老工业区定位在“以发展传统制造业、电子信息产业为主的工业区”，为湖里老工业区的快速发展提供了规划依据，也为特区建设作出了重要贡献。
当前新形势下，为贯彻落实党中央、国务院有关部署，聚焦盘活利用存量土地、提高土地利用效率、促进城乡高质量发展，资源规划部门认真落实市委、市政府关于“4+4+6”现代化产业体系的部署要求，突出科技创新引领和文体旅商融合，在编的“国土空间总体规划”“分区规划”“产业发展规划”和拟编的“详细规划”，把湖里老工业区定位打造“集工业、科创、居住等综合一体的复合街区”。根据这一定位，在规划编制上重点有四个方面创新举措：
一是倡导混合利用。在规划层面打破单一功能模式限制，更新混合用地开发功能理念，鼓励引导具有新质生产力的企业，在同一地块内建设包含设计、研发等用途的新型产业用房及相关配套建筑，打造兼顾研发办公、中试厂房、实验室等综合功能的产业空间，推动低效空间再利用。
二是优化路网结构。结合片区功能定位，对片区路网密度、交通承载力进行规划提升，构建适应先进制造业、现代服务业和文体旅商融合发展，兼顾以人为本、宜居宜业的立体交通体系。
三是提升公共空间。按照“生产空间集约高效、生活空间宜居适度、生态空间山清水秀”总体要求，结合存量土地再开发，形成生产、生活、生态空间的合理结构。积极引导湖里老工业区整合绿地、绿道、广场、口袋公园、街角空间等生态环境因素，点线面一体统筹整体规划，综合提升片区公共空间品质，实现产城人融合高质量发展。
四是统筹成片开发。资源规划部门组织在编的《06-04编制单元（湖里）详细规划》，梳理片区内所有产业空间及边角地、夹心地、插花地等零星用地，纳入后续整体规划方案统筹考虑。结合当前新质生产力空间需求，对部分改造项目的行政办公、生活服务等配套设施进行跨宗地统筹和整体配建指标计算，连片开发集约高效利用土地，促进产业转型升级。
此外，对低效工业用地的再开发项目规划控制指标探索刚弹结合的管理机制，在守住红线底线前提下，适应产业发展需求，进行适当弹性管理。
以低效工业用地再开发为牵引
不断推动新旧动能转换
将湖里打造成为
高端制造集聚的新高地
“湖里头条”后续还将进行
详细的《方案》解读
敬请关注
来源：湖里区发改局
